Guangzhou Arbitration Commission

法官会议意见

建设工程价款优先权是承包人的法定权利，在符合法律及司法解释规定的条件时，建设工程价款优先受偿权就已经成立。商品房预售合同网签是为规范商品房预售而采用的行政管理手段，并非法律规定的不动产物权设立、变更、转让和消灭的公示方式，不能产生物权变动的效力，亦不导致承包人原本享有的建设工程价款优先受偿权因此不成立或者消灭。如承包人行使建设工程价款优先受偿权时与房屋买受人之间发生权利冲突的，属于权利顺位问题，可另行解决。

附：最高法民一庭工程价款优先受偿权与消费者作为商品房买受人权利顺位的最新观点

来源：最高人民法院民事审判第一庭编《最高人民法院新建设工程施工合同司法解释（一）理解与适用》

工程价款优先受偿权与消费者作为商品房买受人权利的比较

本条中的“其他债权”是相对承包人享有的请求发包人支付工程款的债权而言，指工程价款之外的因工程建设而产生的所有债权，包括发包人对外借款、货款或者设备款以及其他需要以建设工程折价或者拍卖、变卖的价款清偿的全部债务。《工程价款优先受偿批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗买受人。”依此规定，确立了消费者作为商品房的买受人的超级优先权。本解释保留了《工程价款优先受偿批复》第二条的内容，但全国人大常委会法工委办公室认为，“法律对此没有作出规定，宜作个案处理”。考虑到这一意见，本解释未就工程价款优先受偿权与消费者作为商品房的买受人的权利关系作出规定。该问题留待执行异议的司法解释处理。